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70大中城市房价涨势放缓 影响楼市五大主要因素

影响房价的主要原因

来源:小编整理2016-06-24 11:31作者:lzq

中国楼市

  一、开发商与投资客哄抬房价据了解,在此轮价格上涨过程中,合肥众多开发商采取半夜开盘方式,制造出恐慌性的氛围。“这种开发商制造出来的恐慌,在二三月份开盘的项目 占比很大,其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家,有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样,万人抢几百套房源,这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常 见。”房地产业内人士张斌对记者说。此外,捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为,最近一段时间合肥房价的快速增长,主要是一些开发商捂盘惜售造成的,特别是政务区等热门区域,地块有限,出现了供求紧张。为了控制房价过快上涨,今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示,要加强住房价格监管,严格明码标价备案管理,物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。

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  按照合肥的房价备案制度,每隔3个月,开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内,房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价,需等到3个月后再行报备。为了规避备案制度达到涨价目的,合肥部分开发商在进入2月份后,实施了捆绑销售。

  汪菊喜表示,“如果开发商资金紧张,就想别的办法,如捆绑车位,比如之前的车位大概20万元一个,现在涨到30万元或50万元,通过车位涨价曲线实现房价上涨。” 除了开发商的参与,投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。“目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主,随着楼市的疯狂,也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房,其收益大都达到50%,有的甚至更高。年后滨湖和政务区上涨得特别快, 投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的,投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。

  二、土地、人口等助推楼市如果说开发商和投资客助推房价上涨,那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为,在合肥房价的上涨中,土地价格起了巨大的推动作用。进入2016年,合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中,6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米,溢价率都超过300%, 面粉价格超过面包价格。其中,位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米,但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此,该地块周 围的项目纷纷封盘准备调整价格。合肥楼市价格的上涨,和土地供应有很大关系。之前合肥的土地供应一直都很少,从去年开始出现地王并不断涌现,这对房价上涨起到很大的助推作用。统计数据显示,近3年合肥土地出让总面积大幅下滑,其中2015年出让面积仅为2013年的60%,比2014年总量减少了21%。土地出让量偏少导致了开发商抢地,地王的出现刺激了房价上涨,特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。

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  此外,人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示,2015年在合肥的购房者中,5.8%是安徽省以外的人,合肥户籍购房者占 比为35.8%,余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示,合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。受益于安徽省要求做大合肥,安徽省的公共资金进一步向合肥集中,并且合肥目前也进入长三角城市群,合肥外来人口也在进一步大幅增长。

  安徽是农业大省,进城买房大部分会选择省会,周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生,其中有10万人会到合肥找工作,这就需 要安家落户。按照市政府预计,从2016年开始合肥每年人口要增加30万人,合肥在国家战略上占据重要位置,吸引外来人口的能力不断增强。合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示,合肥是安徽省省会,与发达省份不同,安徽省就合肥一个中心,单核发展,省内其他城市的楼市都比较疲软,这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。

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